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李鐵:“北三縣”概念是對房價的炒作

放大字體  縮小字體 發布日期:2016-07-01  來源:新京報
核心提示:6月27日,中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵接受新京報采訪時表示,“北三縣”概念是對房價的炒作,目前通州規劃人口僅200多萬,尚不構成對北三縣的輻射。北京人口壓力的化解之道在于區分開中心主城區與轄區。

近期樓市似乎從不缺“大新聞”,隨著通州被定位為北京市副中心,緊鄰通州的“北三縣”(河北三河市、大廠回族自治縣、香河縣),房價也水漲船高,此外,商住兩用房限購、購房者排隊看房的消息也不斷。北京樓市、乃至整個北京城市的發展到底去向何方?

6月27日,中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵接受新京報采訪時表示,“北三縣”概念是對房價的炒作,目前通州規劃人口僅200多萬,尚不構成對北三縣的輻射。北京人口壓力的化解之道在于區分開中心主城區與轄區。

談“北三縣”

通州尚未形成對北三縣的輻射

新京報:北三縣最近成為房地產新熱點,你如何看待北京周邊區域過熱?

李鐵:現在北京的房價,已經漲到了中低收入階層沒法忍受的程度,并且北京土地供給數量有限,城區迫切需要向外疏解擴散人口。

目 前,年輕白領對房價承受力大多在每平方米2萬元以內,超過2萬就會形成購房壓力。而北京行政轄區外周邊區域房價在1萬元附近,易于年輕人接受。以燕郊為 例,與北京CBD、金融中心等距離在30公里左右,通勤時間在一個小時左右,隨著京津冀一體化基礎設施、交通網絡的完善,燕郊等北京周邊地區的生活居住便 利度還會提升。

新京報:北三縣是否會納入北京行政區劃?

李鐵:相關傳聞我估計是房地產商炒作,因為北三縣離北京剛剛確立的副中心通州很近。但目前北京發展要迫切解決的,不是把北三縣劃入北京,而是處理好主城區和轄區的關系。

北京周邊有很多價格洼地,除了北三縣,還包括南邊的固安、永清、霸州,北邊的張家口、承德等。北三縣最近伴隨通州副中心的確立而被炒起來,但副中心未來能聚集多少人口還不好說。北京目前常住人口2170萬,而通州規劃人口僅200萬,尚不會構成對北三縣的輻射。

新京報:通州商住房從5月5日限購之后,銷量降到了冰點,不少開發商拋售,你認為未來限購范圍會擴大嗎?

李鐵:商住兩用房是城市發展中不可回避的住房供給功能。我們目前的住房政策更多關注居住,忽視就業,但城市發展重點是解決就業。城鎮化到了一定程度,在服務業主導的大趨勢下,商住結合是解決城市與就業的一種非常好的居住形態。

限購主要是先遏制開發商對商住兩用房的炒作,不過政策制定要建立在對城市規律更深認識的基礎上,不妨給主城區以外的轄區、遠郊區的房地產發展更多元化的選擇空間。

新京報:燕郊的房價2008年在每平米4000元,2012年、2016年依次上漲到8000元、16000元,這樣的飛速上漲有泡沫嗎?

李 鐵:泡沫肯定存在。其他國家房地產泡沫出現時,城鎮化率都在80%以上。中國目前城鎮化率56%、戶籍人口城鎮化率不到40%,理論上不應該有泡沫。但中 國最大的問題是,房地產不僅僅是由企業推動,各級城鎮政府也是主要推手。地方政府由于對土地出讓金的渴望,過度干預了房地產市場,把市場波動放大很多倍, 這是與其他國家的根本區別。

新京報:剛需購房者如何更理性選擇?

李鐵:合理的居住區間絕不僅僅是北三縣,在北京市轄區內也有很多可選擇的居住空間。比如西邊的門頭溝永定河沿岸,也適合興建新的宜居中心。

談北京“城市病”

北京最需要疏解的是主城區人口

新京報:怎么看現在大城市控制人口規模的措施?

李鐵:要想讓城市生活方便,就一定需要多元人口結構的生存空間。

例如,臨街小店鋪看起來低端化,但卻是城市必需的,我們到巴黎也會看到在一些區域有大量的低端店鋪存在,但不意味著巴黎的發展水平就低。我們希望城市管理者應該面對我國的國情現實,尊重城市的發展規律。

新京報:具體到北京呢?你有什么建議?

李 鐵:關鍵在于區分北京主城區與行政轄區之間的關系。北京最需要疏解的是主城區人口,解決中心城區過度擁堵帶來的城市病。北京轄區面積有1.6萬多平方公 里,相當于一個省、甚至外國小國的面積,本來具有很大的調控空間。但現在把人口控制放大到整個行政區,認為公共服務不足以供給外來人口,實際上等于自動放 棄掉很多在行政轄區內可以調配的各類空間資源。

北京可以在主城區外一定距離內發展中小城市,形成都市圈。例如日本東京,整個都市圈1.36萬平方公里內約有3600萬人口,但核心區621平方公里內僅895萬人,人口不是擁擠在主城區,而是有效疏解,這就是都市圈的作用。

新京報:京津冀協同發展會對解決北京大城市病有幫助嗎?

李 鐵:北京解決城市病最核心的是打破行政區域界限,政府把基礎設施做好,讓市場對資源配置充分發揮作用。我相信,京津冀協同發展政策已經在行政區域化的資源 配置方面進行了改革。其實市場化的資源配置沒有區域界線,企業認為有利可圖,可以在超出行政轄區范圍進行基礎設施投資,這就是市場、政府關系的重新界定。

我 們看到,京津冀協同發展的成果就是北京制定了向周邊輻射的交通規劃,燕郊至中心城區的城際軌道也在修。當基礎設施和交通設施一旦按照市場要求進行再配置 時,沿著軌道交通線可通達的地方就會自動形成新興的中小城市。而政府規劃如何跟進,既取決于北京消費者的選擇,同時市場也會自動選擇。

談樓市與經濟

全國房地產庫存10年內恐難消除

新京報:華為搬出深圳,有的觀點認為是高房價加重企業成本,倒逼企業遷出,你怎樣看?

李鐵:這是偽命題。華為遷出是完全符合城鎮化規律的。而且華為不是研發遷出,而是生產部分遷出。一方面工業藍領的生活需要低成本,另一方面城市也要降低工業污染,通過地價來調整產業結構。

新京報:你怎么看待當前房價過高的問題?

李鐵:房地產主動調整的作用不大。前些年地方政府賣地、企業投資房地產獲得高額利潤,政府和企業利益一致時,加速對房地產的推動。現在很多城市已經出現過剩,并且積壓的規模很大。

統 計局目前稱房地產庫存還有56億平方米,如果按照前10年平均每年消化8億平米的速度,那么還要至少7年才能消化積壓的庫存。也有一些民間的統計機構認為 庫存達100億平方米甚至更多,如果這樣10年恐怕也難消化完。很多房地產商面臨轉型,房子難賣。地方政府壓力也很大,債務問題突出。而北上廣房地產價格 上漲是因為資源稀缺、土地供給限制、公共服務差別,房價上漲還有很大空間。所以當前房地產的問題是高房價和積壓問題共存,是在不同的空間內不同的表現。

新京報:但是吐槽房價高的聲音已經很大了。

李鐵:一些聲音總是希望政府發揮作用,繼續按照計劃經濟的模式讓居民們可以繼續享受高質量公共服務、較低房價的福利,實質上并不可能。

發 達國家不同規模的城市房價有很大區別,中國也是,吐糟最多的是北上廣,是因為這里的公共資源配置的水平遠高于其他城市。但是這些城市輿論的影響力最強,放 大了社會輿論壓力。另一方面,在增加住房供給方面,特別是增加中低收入人口的住房供給方面,由于過多地強調限制人口,導致事實上低價房的供給滯后。其實對 于高房價,越是政府干預,越會放大市場波動。最好的辦法是如何在合理的空間范圍內解決低價房供給問題。

新京報:農民買房會成為化解三四線城市庫存的辦法嗎?

李鐵:2015年全國農民工城鎮買房占總數1.3%,2.5億農民工,按照300萬農民工買房計算,大約100多萬戶,平均每戶買100平米,那么也一共只能買1億平米,這對現在積壓的56億平方米簡直是杯水車薪。

況 且,根據調查,農民工買房49%是在縣城以下城鎮。農民工2015年平均月收入2800元,戶均年收入6.8萬,這種收入去掉正常的消費支出外,根本沒有 能力去購買現在積壓的高價住房,而且其他改革措施滯后,所謂通過城鎮化吸引農民工在城里買房,試圖解決積壓庫存問題也只是停留在想象階段。

 
  責任編輯:趙秀秀
 
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